19 一月

投资房贷款申请的首付款问题

有关投资房贷款申请的首付款

五大银行都是明文规定,如果贷款申请是用来买投资房,首付款要达到一定的要求。首先是首付款的额度问题,我们借此机会在这里给大家普及一个关于首付款额度的小知识。很多借贷人在首付款方面存在一个误区,笔者接触过的大部分客人以为买房的最低首付款是房价的20%,甚至有的借贷人认为首付款必须是房价的35%。这是完全错误的,如果是买自住房,首付款是可以低至5%的,并不是大部分借贷人认为的20%,但是20%以下的首付款是需要借贷人购买一个强制性的保险,这个保险就是我们说的CMHC insurance,CMHC是一个直属于政府的房屋保险机构,全称是Canadian Mortgage and Housing Corporation, 这个机构是专门为银行提供房贷保险,注意这里的保险不是用来保障借贷人的利益,而是用来保障银行的。

 

简单的说,低于20%的首付款的房贷,如果在借贷人付不起房贷的情况下,银行会拍卖物业来收回贷款,在银行拍卖的过程中产生的费用以及银行的损失(例如拍卖的价钱减去拍卖中的律师费,经纪费和其他相关费用后,剩余的钱不够用来cover原始借款额),CMHC保险会来cover银行的损失。目前除了CMHC,加拿大还有两家大规模的私人房贷保险公司Genworth 和 CGI。根据政府的规定,房价在50万以下,首付款可以低至5%,50万以上部分需要10%的首付款,房价的上限是100万。关于这个强制保险的购买额度,请大家参考cmhc 网站上的premium table。

CMHC保险是专门用来保障自住房贷款,你如果要买投资房,首付款不可以低于20%。p这里顺带提一下,早些年的时候,CMHC也是保投资房贷款的,那个时候可以用5%的首付款来买多套投资房,但是随着房价的一路飙升和目前加拿大人房屋负债和收入比率不断飙升的情况下,三大保险公司已经不在保投资房的贷款了。而且为了进一步降低房贷毁约的风险,保险公司只允许还款的最长周期为25年,而首付款20%以上的房贷可以选择30年的还款期。

对辛苦上班的工薪族来说,攒到了5%的首付款就可以申请贷款买房了,如果还不知道这个信息的借贷人,看到这里可以松一口气,不必再为了攒更多的首付款发愁了。

 

现在我们知道了投资房的首付款不能低于20%,但是在实际申请投资房贷款的时候,很多银行是要求借贷人提供最少25%-30%的首付款来降低房贷毁约的风险。如果在借贷人的收入水平高,信用度好,投资存款丰厚的情况下,underwriter往往也愿意特批首付款在20%的投资房贷款申请。

那么这里说完了投资房贷款申请的首付款额度问题,我们来说一下,首付款的来源问题。五大银行都是明文规定,投资房的首付款不可以是来自于亲人或者是朋友的赠予,也就是说,首付款必须完全来自于借贷人自己的收入或者是卖房子以及其他属于自己的资金来源。那么这里就有一个实际问题了,首付款的到账的时间问题。

银行为了预防洗钱的嫌疑,对首付款到账的时间有一定的要求,一般来说五大银行对首付款到账的天数要求在30-90天,根据银行不同,时间也不等,说的再具体一点,银行是要求借贷人在贷款申请前(有的银行是要求房贷放款前)提供30-90天的首付款存款记录,如果你的首付款在账面上的时间低于银行的30或者90天的要求,借贷人需要进一步提供文件来说明钱的来源。

我们在这里举个例子,如果你的首付款是在贷款申请(有的银行是规定放款前)的30天内到账的,你需要提供这个钱之前30天的记录,这里注意了,我们之前因为说过投资房的首付款必须是来自于自己的资金存款,不能是亲戚朋友赠予的钱。那么回到之前通过亲戚朋友从国内转钱作为首付款的问题,如果首付款是在银行要求的30或90天以上到账的,那么银行就不需要借贷人提供除了银行流水之外的文件,相反,如果首付款到账是在贷款申请(或者是贷款放款)的30内到账的,借贷人需要提供钱的来源,假设你的首付款是通过朋友,或者亲戚,用几次交易从国内转钱的,问题就来了,你怎么去说明这个钱是自己的呢?大部份情款下,是很难说明这个钱是你自己的,因为钱不是从你自己的国内账户打到你的加拿大账户上的,那么这个首付款就不符合银行对投资房贷款的要求。

那么这里有没有解决方案呢?有!既然我们知道了不同银行对首付款到账时间有不同的要求,就要提前和自己的贷款经理及时沟通,以及提前准备转钱到自己账户上。这里我们还要提一下关于首付款的合理性的一个问题,还是上面的例子,一个刚毕业工作半年时间的大学生,年薪大约在5万加币,找到银行要申请投资房贷款,假设房价是50万,25%的首付款也就是12万5千,即使这个年轻的借贷人让自己的父母在申请贷款(或是贷款放款)提前30或90天把首付款通过家人在国内或者在这边的账户把钱转到自己账户上,underwriter仍然会提出质疑,借贷人在如此年轻的年纪,在一个相对比较低的年收入的情况下是如何在工作半年的时间积攒到12万5千的首付款,如果不能给出合理的解释,首付款也会被underwriter认为不合理而导致申请被拒。这种情况只能降低购房价格的预期或者增加首付款,按照自住房来申请贷款,因为银行是允许借贷人用亲戚朋友赠予的钱来买自住房的。

这里还要提一个自住房贷款申请的首付款问题,如果申请人是新移民的话,大多数银行要求首付款只能来自于直系亲属,而不可以是朋友或者非直系亲属,所以在打钱的时候要选对了人,或者在提供gift letter给underwriter的时候要注意donor的身份,当然如果你的贷款经理对业务足够熟悉,经验足够丰富,都会给贷款申请的流程中给借贷人正确的指引。贷款申请的流程中有很多小细节,如果处理不当,很容易导致贷款申请失败被拒。

笔者最近遇到两个贷款申请,都是因为首付款方面的问题延误了最后的审核时间。第一个申请,借贷人把钱打到自己的储蓄账户里面,然后又把钱挪到了现金账户,然后又把之前现金账户里的存款和刚转进现金账户的存款一并又转了回来到储蓄账户。最后开出了deposit draft,借贷人后来又有两比笔大额存款,也是按此方式来操作。按照银行的要求,只要贷款申请30或90天内(根据银行不同)有大额存款进出银行账户,借贷人都需要提供全面的银行流水来证明钱的来源和去向,借贷人每转一笔大额存款,就需要提供一个银行流水,这样无疑增加了贷款申请最后的审核工作量和审核难度。建议大家不要在贷款申请前把银行账户里的存款在同一银行的不同账户或是不同银行直间转来转去,给自己和贷款经理增添不必要的麻烦,拖延了贷款的审核时间。

另一个客户在出deposit check的时候,竟然用地产经纪的账户出的draft,这又给首付款的来源解释增加了难度。所以笔者强烈建议大家,如果首付款来自于亲戚朋友的赠予,一定先把这笔赠予的钱存到自己的账户上,留下存钱的记录,再开出draft来作为deposit。

 

文章转自TD贷款经理 张波

 

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